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《中华人民共和国民法典》中关于不动产登记常见问题解答

2024-06-03 17:10 湖北省自然资源厅

作为新时代我国社会主义法治建设的重大成果,《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》)已于2021年1月1日正式生效施行,其中吸纳和修改了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国农村土地承包法》《不动产登记暂行条例》的相关规定。今天,我们就《民法典》中常见的不动产登记问题进行解答和分享。

问:不动产物权需登记后才有效力吗?在哪里进行登记?

答:《民法典》第209条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记。

第210条明确要求,不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。

问:居住权是什么?居住权需要进行登记吗?

答:《民法典》第366条-371条增加规定“居住权”这一新型用益物权。居住权是一种对他人的住宅享有占有、使用,以满足生活居住需要的权利。《民法典》明确要求,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。居住权期限届满或居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

问:土地经营权可以申请登记吗?

答:《民法典》第339-342条对“土地经营权有明确规定:土地经营权是一种在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益的权利。流转期限为五年以上的土地经营权自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记,未经登记,不得对抗善意第三人。

问:产权证上记载有土地使用期限,到期后有哪些规定?

答:《民法典》359条规定,住宅建设用地使用权期限届满,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。目前关于续期费用标准在法律法规上尚未有明确规定

非住宅建设用地到期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产归属,有约定的从约定,没有约定或约定不明的,依照法律、行政法规的规定办理。

问:不动产登记簿记载错误,可以申请变更登记吗?

答:《民法典》第220条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的权利人可以向申请人请求损害赔偿。

问:设立有抵押的不动产过户有哪些相关规定?

答:《民法典》第406条规定:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

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