湖北省2014年度城市地价动态监测报告
2014年我省经济稳步快速增长,GDP增长率为9.7%,带动地价平稳增长。湖北省监测城市地价同比环比均上涨,各城市地价有涨有跌,城市间的市场分化明显。
一、湖北省总体地价情况
2014年,湖北省地价水平继续上涨,较2013年涨幅收窄。全省综合地价水平值为1067.3元/平方米,较2013年上涨36.8元,同比增长率为3.57%,较2014年上半年环比增长2.02%。商业、住宅、工业地价分别为2042.3元/平方米、1315.5元/平方米、381元/平方米,同比增长率分别为4.26%、3.62%、0.93%,环比增长率为2.38%、2.03%、0.33%。
二、区域和重点城市地价情况
从地价水平来看,综合地价水平最高的为武汉、宜昌、荆州,分别为4376元/平方米、1344元/平方米、1320元/平方米;商业地价水平最高的为武汉、荆州、宜昌,分别为9363元/平方米、2544元/平方米、2252元/平方米;住宅地价水平最高的为武汉、荆州、宜昌,分别为6037元/平方米、1741元/平方米、1338元/平方米;工业地价水平最高的为武汉、荆州、襄阳,分别为830元/平方米、554元/平方米、549元/平方米。
从地价增长率来看,综合地价增长率最高的为宜昌、鄂州、襄阳,分别为10.34%、10.24%、5.21%;商业地价增长率最高的为宜昌、鄂州、孝感,分别为13.91%、11.16%、6.73%;住宅地价增长率最高的为鄂州、宜昌、黄石,分别为13.10%、7.99%、6.26%;工业地价增长率最高的为恩施、武汉、荆门,分别为4.06%、2.60%、1.84%。
从区域情况来看,2014年,武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1146.3元/平方米、2376.9元/平方米、1493.9元/平方米、357.4元/平方米;同比增长率分别为3.12%、3.91%、3.29%、0.78%,环比增长率分别为2.08%、2.17%、2.44%、0.19%。
鄂西生态文化旅游圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为965.6元/平方米、1612.1元/平方米、1086.1元/平方米、411.3元/平方米;同比增长率分别为4.26%、4.95%、4.21%、1.09%,环比增长率分别为1.93%、2.78%、1.32%、0.49%。
从重点城市来看,武汉市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为4376元/平方米、9363元/平方米、6037元/平方米、830元/平方米;同比增长率分别为3.70%、3.99%、3.69%、2.60%,武汉市各地价水平均为全省最高。
宜昌市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1344元/平方米、2252元/平方米、1338元/平方米、378元/平方米;同比增长率分别为10.34%、13.91%、7.99%、0.80%,地价水平值在全省排名分别为第2、3、3和6位。
襄阳市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1029元/平方米、1943元/平方米、1151元/平方米、549元/平方米;同比增长率分别为5.21%、5.89%、7.27%、0.18%,地价水平值在全省排名分别为第4、4、6和3位。
三、2014年湖北省地价特点分析
(一)全省综合地价水平保持上升态势,涨幅收窄。
2014年,全省城市综合地价水平值较2013年年末上涨36.8元,同比增长率较2013年回落2.8个百分点,环比增长率较上半年高0.44个百分点。全省综合地价水平保持平稳上升态势,涨幅收窄,同时下半年地价增长较上半年快。
(二)全省分用途地价水平保持总体增长。
2014年,全省商业地价水平值为2376.9元/平方米,住宅地价水平值为1493.9元/平方米,工业地价水平值为357.4元/平方米,与2013年年末相比分别增长83.5元/平方米、45.9元/平方米和3.5元/平方米;2014年,全省分用途地价水平同比增长率分别为4.26%、3.62%和0.93%,环比增长率分别为2.28%、2.03%、0.33%。
(三)“一主两副”城市地价水平排名保持全省前列。
2014年,“一主两副”城市综合、商业、住宅、工业地价水平分别是全省平均水平的2.1倍、2.2倍、2.2倍、1.5倍,其影响力明显。武汉市各用途地价水平均排名省内第一,宜昌商业、住宅和工业用地价格水平分别排名第3位、第3位和第6位,襄阳商业、住宅和工业用地价格水平分别排名第4位、第6位和第3位。“一主两副”城市地价水平保持龙头地位,宜昌、襄阳地价特点明显,宜昌市商业和住宅地价水平较高,襄阳工业地价水平较高。
(四)武汉城市圈综合地价水平值高于鄂西生态文化旅游圈,但同比地价增长率较之低。
2014年,武汉城市圈综合、商业、住宅地价水平值分别比鄂西生态文化旅游圈高180.8元/平方米、764.8元/平方米、407.7元/平方米,工业地价水平值较之低53.8元/平方米;在同比增长率方面,武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价增长率分别比鄂西生态文化旅游圈分别低1.14、1.04、0.92、0.31个百分点。
(五)各城市间地价变化分化明显。
在全省地价低速增长的大趋势下,黄冈、仙桃市地价出现负增长,例如黄冈综合地价下降2.13%、住宅和工业地价下降3.01%,仙桃住宅地价下降0.30%,但是宜昌、襄阳、鄂州等城市的地价增长幅度较大,例如宜昌综合地价增长10.34%、商业地价增长13.91%,襄阳住宅地价增长7.27%,鄂州综合地价增长10.24%、商业地价增长11.16%、住宅地价增长13.10%,城市间分化明显。
四、2015年湖北省地价变化趋势预测
(一)当前市场形势分析
从全国形势来看,经济增速放缓、结构调整、动力转向,工业、投资、房地产呈下行态势,经济下行压力依然较大。
从全省来看,湖北省2014年GDP达到2.74万亿,比上年增长9.7%,高于全国平均水平2.3个百分点。全省经济保持稳步增长,同时下半年武汉市放开限购政策,公积金实行新政策,贷款和提取条件放宽。2015年,我省预计达到全国经济发展速度的1.5倍,主要依靠投资拉动,用地需求不会明显减少。
2014年,全省供应建设用地32563.17公顷,同比下降2%,商服、住宅、工矿仓储、交通和水利设施等其他用地分别供应2080.27、5110.82、8122.43、17249.65公顷,分别占比6.39%、15.70%、24.94%、52.97%;商服、住宅、工矿仓储用地供应量同比减少14.28%、20.68%、29.45%,交通和水利设施等其他用地同比增加35.03%。
在多重经济和政策因素的影响下,全国宏观经济增速放缓,我省总体仍处在较快增长时期,土地呈刚性需求;住宅和工矿仓储供地量大幅减少,基础设施用地大幅增加。全省2014年地价增长放缓;商业、住宅、工业用地价格增速放缓,房地产投资资金向大城市集中,地价增长率城市间分化明显。
(二)2015年地价变化趋势预测
在宏观经济下行压力增大和房地产市场不景气的大势下,土地市场将呈现多元化的变化格局,不同地区和不同类型的土地市场供求关系差异增大,这一背景将对地价走势起着决定性影响,而土地、财税、金融等政策将进一步强化这些影响。具体地说,预计2015年,我省“一主两副”城市地价仍将平稳,其他城市地价可能出现差异化变动;商业地价将随着用地交易量增长而出现小幅增长;刚性需求较强的地区住宅用地价格将小幅上扬,需求不足、商品房存量较多的地区住宅地价可能下降,出现负增长的城市可能进一步增加;随着省政府《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(〔2014〕24号)等相关文件的落实,工业用地的价格预计稳中有升。
五、建议
(一)实行差异化供应政策,有针对性调节市场供求关系
从数量上,建议对土地市场较热、地价增长过快的地区增加土地供应量,对土地市场较冷、地价降低的地区适当减少供应量。
从结构上,对住宅地价上涨过快的地区增加商品房和保障性住房建设;对工业供地应以盘活存量、调整结构为主,加大产业政策指引。
(二)加大地价监测力度,增强地价监测有效性
建议各监测城市将地价监测工作与部、省地价监测工作结合起来,对“三类异动城市”地价及时跟踪,了解变化情况与原因,分析相应政策。
附表:1、2014年全省各城市分用途地价水平值
2、2014年全省各城市分用途地价增长率
土地利用管理处
湖北省国土资源研究院
2015年3月27日
附表1-2014年全省各城市分用途地价水平值
类型 年度 城市 |
综合地价 |
商业地价 |
住宅地价 |
工业地价 |
||||||||
2013年 |
2014年 |
2014年年末 |
2013年 |
2014年 |
2014年年末 |
2013年 |
2014年 |
2014年年末 |
2013年 |
2014年 |
2014年年末 |
|
武汉 |
4220 |
4263 |
4376 |
9004 |
9130 |
9363 |
5822 |
5866 |
6037 |
809 |
827 |
830 |
黄石 |
659 |
680 |
688 |
1024 |
1067 |
1078 |
703 |
731 |
747 |
346 |
346 |
347 |
十堰 |
972 |
982 |
994 |
1561 |
1576 |
1601 |
961 |
974 |
986 |
371 |
372 |
373 |
宜昌 |
1218 |
1279 |
1344 |
1977 |
2062 |
2252 |
1239 |
1318 |
1338 |
375 |
377 |
378 |
襄阳 |
978 |
1009 |
1029 |
1835 |
1902 |
1943 |
1073 |
1121 |
1151 |
548 |
549 |
549 |
鄂州 |
879 |
891 |
969 |
1622 |
1651 |
1803 |
1076 |
1093 |
1217 |
417 |
417 |
418 |
荆门 |
684 |
698 |
708 |
961 |
981 |
1001 |
787 |
808 |
816 |
303 |
304 |
306 |
孝感 |
671 |
680 |
698 |
1204 |
1260 |
1285 |
883 |
888 |
917 |
272 |
275 |
277 |
荆州 |
1295 |
1316 |
1320 |
2504 |
2533 |
2544 |
1700 |
1736 |
1741 |
551 |
552 |
554 |
黄冈 |
751 |
744 |
735 |
1389 |
1410 |
1409 |
1095 |
1082 |
1062 |
266 |
258 |
258 |
咸宁 |
508 |
513 |
523 |
1179 |
1200 |
1233 |
585 |
593 |
604 |
254 |
255 |
256 |
随州 |
678 |
683 |
691 |
985 |
990 |
999 |
885 |
892 |
907 |
306 |
309 |
309 |
恩施 |
658 |
664 |
673 |
930 |
936 |
945 |
651 |
655 |
664 |
394 |
402 |
410 |
仙桃 |
637 |
643 |
639 |
1906 |
1929 |
1928 |
1312 |
1322 |
1308 |
278 |
281 |
280 |
潜江 |
866 |
867 |
870 |
1598 |
1605 |
1606 |
1022 |
1021 |
1025 |
289 |
289 |
290 |
天门 |
814 |
826 |
819 |
1662 |
1686 |
1687 |
519 |
529 |
528 |
261 |
263 |
261 |
平均 |
1030.5 |
1046.1 |
1067.3 |
1958.8 |
1994.9 |
2042.3 |
1269.6 |
1289.3 |
1315.5 |
377.5 |
379.8 |
381.0 |
注:2014年鄂州市、咸宁市调整地价监测范围,为保证新旧体系下监测数据的衔接,按照国土资源部的地价监测规范,这两个城市对2013年年末、2014年上半年地价进行了修正,全省2013年年末、2014年上半年地价为修正后全省16个监测城市的平均价格。本报告中地价增长率也采用修正后地价计算。
附表2-2014年全省各城市分用途地价增长率
城市 |
综合地价增长率 |
商业地价增长率 |
住宅地价增长率 |
工业地价增长率 |
||||
同比 |
环比 |
同比 |
环比 |
同比 |
环比 |
同比 |
环比 |
|
武汉 |
3.70% |
2.65% |
3.99% |
2.55% |
3.69% |
2.92% |
2.60% |
0.36% |
黄石 |
4.40% |
1.18% |
5.27% |
1.03% |
6.26% |
2.19% |
0.29% |
0.29% |
十堰 |
2.26% |
1.22% |
2.56% |
1.59% |
2.60% |
1.23% |
0.54% |
0.27% |
宜昌 |
10.34% |
5.08% |
13.91% |
9.21% |
7.99% |
1.52% |
0.80% |
0.27% |
襄阳 |
5.21% |
1.98% |
5.89% |
2.16% |
7.27% |
2.68% |
0.18% |
0.00% |
鄂州 |
10.24% |
8.75% |
11.16% |
9.21% |
13.10% |
11.34% |
0.24% |
0.24% |
荆门 |
3.51% |
1.43% |
4.16% |
2.04% |
3.68% |
0.99% |
0.99% |
0.66% |
孝感 |
4.02% |
2.65% |
6.73% |
1.98% |
3.85% |
3.27% |
1.84% |
0.73% |
荆州 |
1.93% |
0.30% |
1.60% |
0.43% |
2.41% |
0.29% |
0.54% |
0.36% |
黄冈 |
-2.13% |
-1.21% |
1.44% |
-0.07% |
-3.01% |
-1.85% |
-3.01% |
0.00% |
咸宁 |
2.95% |
1.95% |
4.58% |
2.75% |
3.25% |
1.85% |
0.79% |
0.39% |
随州 |
1.92% |
1.17% |
1.42% |
0.91% |
2.49% |
1.68% |
0.98% |
0.00% |
恩施 |
2.28% |
1.36% |
1.61% |
0.96% |
2.00% |
1.37% |
4.06% |
1.99% |
仙桃 |
0.31% |
-0.62% |
1.15% |
-0.05% |
-0.30% |
-1.06% |
0.72% |
-0.36% |
潜江 |
0.46% |
0.35% |
0.50% |
0.06% |
0.29% |
0.39% |
0.35% |
0.35% |
天门 |
0.61% |
-0.85% |
1.50% |
0.06% |
1.73% |
-0.19% |
0.00% |
-0.76% |
平均 |
3.57% |
2.02% |
4.26% |
2.38% |
3.62% |
2.03% |
0.93% |
0.33% |
附件: